Сейчас читают

  • Блог

    Льготная ипотека: что нужно о ней знать

    Поговорим про ипотеку, а именно про льготную ипотеку. Что это такое, какие существуют виды и условия кредитования и какие изменения ждут россиян, которые собираются взять ипотечный кредит по специальным условиям в ближайшее время? Ответы на эти вопросы мы и постараемся дать!

    Льготная ипотека - это программа государственной поддержки, которая позволяет взять ипотечный кредит по более выгодным условиям, нежели обычные коммерческие ипотечные программы. Существует несколько основных программ льготной ипотеки:  

    • Военная ипотека
    • Семейная ипотека
    • ИТ-ипотека
    • Сельская ипотека
    • Дальневосточная или арктическая ипотека

    Все вышеперечисленные ипотечные программы объединяет одно: ставка не будет превышать 8% ни в одном из видов. 

    Все вышеперечисленные федеральные ипотечные программы можно оформить на следующие цели:

    • Покупка квартиры в новостройке (готовое жильё/ на этапе строительства)
    • Покупка жилого дома от застройщика
    • Строительство дома 
    • Покупка земельного участка для дальнейшего строительства

    А что насчёт вторички? 

    На данный момент купить жилье у частников в ипотеку возможно только в следующих случаях:

    1. Дальневосточная или арктическая ипотеки
    2. Сельская ипотека (покупка жилья в сельских поселениях)
    3. Региональные программы (для нуждающихся в жилье, для «бюджетников», для тех, кто переселяется из аварийного жилья)
    4. Военная ипотека
    5. Социальная ипотека (в основном, для многодетных семей)

    В остальных случаях купить жилье на вторичном рынке не так просто. Однако можно попробовать снизить процентную ставку! Например, увеличить первоначальных взнос (обычно программы льготной ипотеки предполагают первоначальный взнос 30%), заплатить конкретному банку комиссию за снижение ставки (в районе 1%) или вступить в так называемое «сотрудничество» с банком (страхования жизни и здоровья; статус «зарплатника», то есть перечисление зарплаты клиента на карту конкретного банка). В дальнейшем тема ипотеки на жилье вторичного рынка будет раскрыта более подробно

    Какие же изменения могут ждать россиян, рассчитывающих на льготную ипотеку? В своем выступлении председатель Банка России, Эльвира Набиуллина, заявила о том, что льготная ипотека приводит к общему росту цен на рынке недвижимости, поэтому главная цель Банка России - добиться понижения общего уровня инфляции, а это, в свою очередь, приведёт к снижению цен на рынке и сделает программу обычной рыночной ипотеки более доступной всем слоям населения.


    16 апреля
  • Блог

    Полезные советы при приобретении недвижимости

    Сегодня мы хотим рассказать о некоторых полезных советах при приобретении недвижимости и о том, на какие моменты стоит преимущественно обращать внимание при покупке жилья. Надеемся, информация окажется полезной для наших читателей!

    При выборе проведите собственное «исследование» рынка недвижимости: сравните цены, проанализируйте спрос и предложение. Например, квартира, которую Вы хотите купить, находится на этапе завершения строительства. Как правило, именно на этом этапе наблюдается самый высокий спрос на недвижимость, ведь отделка в квартирах уже готова и заехать в новый дом можно будет гораздо быстрее. Однако при этом стоит понимать, что высокий спрос провоцирует рост цен, поэтому для того, чтобы купить квартиру дешевле, стоит посмотреть аналогичные варианты и цены на них у других застройщиков, а идеальным вариантом купить новое жильё по приятной цене будет приобретение недвижимости на самом начальном этапе застройки, когда цены и спрос минимален.

    Продолжая пример с новостройками, стоит упомянуть, что еще одним немаловажным критерием выбора недвижимости является сам застройщик. Тщательно изучите историю проектов, честные отзывы собственников, обязательно проверьте наличие всей необходимой документации у застройщика, возможна даже консультация юриста. Это поможет не только выбрать идеальный вариант жилья, но и обезопасить себя от недобросовестных застройщиков.

    При выборе вторичного жилья стоит обязательно проверить недвижимость по нескольким критериям:

    1. Состояние недвижимости; возможно, Вам придётся прибегать к дополнительным затратам на капитальный ремонт, также сам владелец может скрывать проблемные места жилья, например, протекающие трубы, перебои электричества или беспокойные соседи этажом выше.

    2. Права собственности; необходимо удостовериться в том, что владелец имеет право продавать недвижимость, иначе существует риск возникновения спора о правах собственности.

    3. Задолженности; убедитесь, что жильё не обременено задолженостями по жилищно-коммунальным услугам, кредитами и налогами.

    4. Документация; тщательная проверка подлинности и корректности составления документов может уберечь Вас от возможных юридических проблем и нюансов

    И, конечно, не забудьте уделить внимание деталям. При покупке недвижимости все люди обычно вынуждены обращать внимание на существенные детали, которые были упомянуты выше. Однако не стоит выпускать из виду составляющие, которые могут позитивно или негативно влиять на Ваш комфорт, такие как степень озеленения района проживания, инфраструктура (доступность общественного транспорта/парковки для личного автомобиля, доступность продуктовых магазинов, аптек, кафе и ресторанов, парков), близость производств и автомобольных магистралей, а также площадок для массовых мероприятий (концертных залов, стадионов), которые могут нарушать покой жилого района.

    Надеемся, наши советы напомнили Вам о некоторых важых аспектах выбора недвижимости и Вы сможете приобрести недвижимость, сумев избежать связанные с этим процессом проблемы!

    18 апреля
  • Блог

    Финансовый рынок: последние новости

    Уверены, многие из вас интересуются происходящим в экономике, следят за динамикой акций на фондовых биржах, поэтому мы решили кратко рассказать о последних новостях на финансовом рынке России. 

    IPO МТС

    19 апреля МТС Банк открыл книгу заявок в рамках IPO. Целью компании является привлечение средств для масштабирования, введения новшеств и в целом развития цифровой экосистемы МТС, а также повышение доверия у клиентов сервиса.

    Размер IPO составляет 10 млрд. рублей, цена за акцию варьируется от 2.350 до 2.500 рублей за акцию, что соответствует рыночной капитализации 70,6-75,1 млрд. рублей.

    Компания анонсировала дату начала полноценной торговли акциями на бирже: 26 апреля, советуем нашим читателям инвесторам подробнее изучить информацию об этом и пополнить свой инвестиционный портфель новой акцией)

    Дивиденды

    Предлагаем Вам ознакомиться с прогнозами о выплате дивидендов за 2023 год несколькими крупными компаниями:

    СБЕР: 33,87 р. за акцию, дивидендная доходность 11%, ориентировочная дата выплаты 15.07.2024;

    Лукойл: 498 р. за акцию, дивидендная доходность 6,4%, ориентировочная дата выплаты 21.05.2024;

    Татнефть: 27-30 р. за акцию, дивидендная доходность 3,8-4,4%, ориентировочная дата выплаты 15.07.2024;

    Газпром: 21-23 р. за акцию, дивидендная доходность 10,4-14,6%, ориентировочная дата выплаты 15.07.2024;

    Роснефть: 29-30 р. за акцию, дивидендная доходность 4,7-5,1%, ориентировочная дата выплаты 15.07.2024; 

    Сургутнефтегаз: 11-13 р. за акцию, дивидендная доходность 16,3-17,9%, ориентировочная дата выплаты 31.07.2024;

    НЛМК: 25,4 р. за акцию, дивидендная доходность 11%, ориентировочная дата выплаты 10.06.2024

    Валютный рынок

    Рубль подорожал: курс составил 93 рубля за доллар, что произошло впервые, начиная с 10 апреля. По мнению аналитиков, доллар не станет дороже 95 рублей по крайней мере в ближайшем обозримом будущем: хотя бы до конца весны.

    Связано подорожание доллара с изменением вектора инвестиционной активности, а именно сокращением рисковых активов в портфелях инвесторов, таких как акции технологических или сырьевых компаний, в американской валюте, что укрепляет положение доллара в мире и, соответственно, ведёт к ослаблению рубля.

    Стоит ли ждать сильное подорожание доллара (например, до 100 рублей) в пределах 2024 года? Ответ: да, вероятно, национальная валюта может приблизиться и даже преодолеть отметку в 100 рублей за доллар. Произойти это может по нескольким причинам.

    Во-первых, 30 апреля истечёт срок президентского указа об обязательной продаже валютной выручки, пока что экспортёры находятся в подвешенном состоянии и не знают, какие меры им следует ожидать дальше. На данный момент рубль слабеет из-за задержек оплаты за российский экспорт, соответственно, внутренний рынок сходится с дефицитом национальной валюты.

    И, во-вторых, с течением времени будут ослабевать факторы, поддерживающие силу рубля, такие как высокие цены на нефтьключевая ставка на уровне 16%, а также вышеупомянутый пока ещё действующий указ о продаже валютной выручки. Конечно, данные факторы очень изменчивы, они могут изменить положение рубля на валютном рынке не в лучшую сторону и в долгосрочном периоде значительно ослабить его. Соответственно, мы можем сделать вывод о том, что текущее положение рубля и факторов, связанных с его силой и конкурентоспособностью, делают вероятным подорожание доллара до 100 рублей.

    22 апреля
  • Блог

    Инвестиции в государственный сектор

    Сегодня поговорим про инвестиции в государственный сектор экономики, а именно покупку государственных облигаций или ОФЗ (облигации федерального займа), каким инвесторам они больше подходят, а также основные преимущества и недостатки каждого вида ОФЗ


    Итак, если в целом сравнивать акции и облигации, то акции имеют бо́льшую доходность, нежели облигации, но при этом облигации более надёжные. Соответственно, каждый инвестор выбирает индивидуальную стратегию для инвестирования в тот или иной актив, но, зачастую, в инвестиционных портфелях эти два вида ценных бумаг создают баланс риска и доходности. 

    Ещё одно существенное отличие в том, что акции бывают только корпоративными, в то время как облигации может выпускать и государство.


    Облигация по сути почти ничем не отличается от обыкновенной долговой расписки; она свидетельствует о том, что заёмщик (компания или государство) обязуется вернуть заёмные средства кредитору (владельцу ценной бумаги) в определённый срок с процентами (купонами). Получается, что в случае гос. облигаций Вы отдаёте государству сумму денег взаймы под процент, чаще всего для нивелирования дефицита гос. бюджета. Теперь разберёмся в видах ОФЗ.


    На фондовом рынке для приобретения доступны 4 вида ОФЗ

    1. ОФЗ-ПД - это облигации, обеспечивающие постоянную купонную доходность. Иными словами, денежная сумма, эквивалентная купону, будет одинакова в каждый расчётный период. Срок: 1-30 лет
    2. ОФЗ-ПК - с переменным купонным доходом. Доходность зависит от ставки RUONIA, которую можно отслеживать на официальном сайте Банка России. Так как данный показатель предугадать достаточно сложно, доходность таких облигаций самая высокая.
    3. ОФЗ-ИН - облигации с индексируемым номиналом. Выплата по таким облигациям составляет 2,5% от суммы номинала, а сам номинал меняется в зависимости от уровня инфляции. Простыми словами, чем выше уровень инфляции, тем выше номинал облигации: инвесторы покупают её дороже, но получают выплату при этом больше. Поскольку уровень инфляции в России имеет тенденцию к росту, то доходность таких облигаций самая низкая.
    4. ОФЗ-АД - самые неликвидные, облигации с амортизацией долга. Это означает, что вместе с купонными выплатами возвращается ещё и часть основного долга, но при этом с каждой выплатой части долга цена облигаций снижается и купонные платежи уменьшаются. По этой причине большинство инвесторов не идут на торги этим видом ценных бумаг.


    Попробуем сделать вывод о том, какие облигации Вам подойдут больше? Если Вы предпочитаете идти на риск, но при этом с вероятностью получить более высокий доход - Вам подойдут ОФЗ-ПК. Если же Вы готовы инвестировать ради небольшого, но стабильного пассивного дохода, Вам подойдут ОФЗ-ИН. По нашему мнению, ОФЗ-ПД - это золотая середина в облигациях по уровню доходности и рисков, так как можно выбрать срок возврата денежных средств и при этом получать доходность выше, чем по ОФЗ-ИН: у актуальных ОФЗ-ПД доходность составляет от 7% до 8,5%.


    В дальнейшем мы также планируем освещать тему облигаций более подробно, оставайтесь с нами!

    26 апреля
  • Блог

    Как подготовить свой дом к продаже?

    Понедельник начнём с простого напоминания для наших читателей о том, как следует подходить к процессу продажи недвижимости) 

    На самом деле, это может показаться кому-то сложным и даже не совсем приятным занятием, но правильная подготовка дома может значительно увеличить его привлекательность для потенциальных покупателей. Вот несколько шагов, которые помогут Вам подготовить ваш дом к продаже:

    1.Хорошенько уберитесь) Первым шагом к подготовке дома к продаже является его уборка. Исследуйте каждый уголок на предмет пыли и загрязнений. Чистота и порядок в Вашем доме создадут хорошее впечатление у покупателей

    2.Если есть потребность, проведите косметический ремонт. Покрасьте стены, замените старые ковры, исправьте мелкие дефекты. Это поможет придать Вашему дому свежий вид, что сразу добавит «плюсик» к Вам в копилку

    3.Продумайте вопрос интерьера. Возможно, какую-то мебель лучше заменить, а в доме сделать перестановку, чтобы комнаты выглядели просторными и уютными. 

    4.Обратите внимание на освещение. Яркий свет делает помещения более привлекательными, поэтому стоит поработать над этим. Может быть, стоит снять жалюзи, хорошенько помыть оконные стёкла и расправить шторы. К квартире, в которой много солнечного света, будет проявлено гораздо больше интереса)

    5.Проведите осмотр и ремонт технических систем. Проверьте работу сантехники, электрики, систем отопления и кондиционирования воздуха. В случае необходимости, проведите ремонт или замену неисправных элементов.

    6.Опишите уникальные черты инфраструктуры района, где Вы хотите продать недвижимость. Возможно, это близость к общественному транспорту, расположение рядом магазинов и кафе, детские площадки, ухоженные зелёные дворы

    7.И последнее в нашем списке, но не по значимости: сделайте профессиональные фотографии и проработайте атмосферность. Дом лучше фотографировать в дневное время при естественном освещении, выбрать подходящие ракурсы и не упустить элементы декора в комнатах, что придают уникальность и неповторимость Вашему интерьеру.

    Надеемся, следуя этим шагам, Вы сможете подготовить свой дом к продаже и сделать его более привлекательным для покупателей. Не забывайте также о цене - обратитесь к AN.RU, чтобы определить оптимальную цену для вашего дома и успешно продать его

    29 апреля
  • Блог

    Ловушка стоимости (value trap) или почему дёшево не всегда привлекательно

    Мы запускаем цикл постов о типичных ошибках при инвестировании, начнём с достаточно популярной ловушки, которая называется «Ловушка стоимости» или «Value trap».

    В инвестировании она характеризует ситуацию, когда человек покупает актив (обычно акции компании) по низкой цене, потому что считает, что это хорошая сделка из-за низкой стоимости актива. Инвестор анализирует мультипликаторы: чем они ниже, тем она «дешевле» для приобретения и наоборот. Может показаться, что компания «недооценена» и рост произойдет в ближайшее время, но это не всегда является правдой. Стоимость актива может продолжать падать или оставаться на низком уровне из-за проблем в компании или отрасли.

    Инвесторы могут попасть в эту ловушку, если не провели достаточный анализ рынка и конкретной компании, стадии бизнес-цикла, возможностей и угроз для её развития и так далее. То есть, в момент принятия решения, оценка является очень нерациональной и не подкреплённой никакими техническими расчётами.

    Как же избежать попадания в «ловушку ценности»?

    Во-первых, проводить соответствующий анализ непосредственно компании по пунктам, описанным выше, а также тщательно проанализировать рынок и отрасль в целом. Например, компания по фазе жизненного цикла по И. Адизесу находится ближе к фазе «аристократизм», что делает ее нестабильной и непостоянной, из-за чего риск оказаться в «минусе» растёт.

    Во-вторых, важно уделять внимание внутренней организационной структуре компании и тому, насколько понятны и конкретны ее миссия и цели. Примером может послужить ситуация, произошедшая с компанией Nokia, которая не успела адаптировать свои продукты к новым трендам и тенденциям, в то время как Android и IOS как раз становились законодателями трендов на рынке мобильных устройств. Немного цифр: в 2008 году доля рынка компании Nokia составляла 40%, а к 2012 году сократилась до менее, чем 5%. Выручка Nokia с €30,2млрд сократилась до €23,1млрд, что представляет собой падение на 23%. Именно поэтому важно анализировать перспективы роста и развития компания, смотреть на реальные разработки и достижения и в то же время сравнивать их с конкурентными.

    В-третьих, важно обращать внимание на мультипликаторы. Разберем основные, на которые следует обращать внимание при анализе компаний для инвестирования.

    1. PE (Price to Earnings Ratio, коэффициент цена/прибыль) Этот мультипликатор используется при анализе меньше, чем остальные, но все же скажем, для чего он используется. Чем мультипликатор ниже, тем дешевле стоит компания относительно её прибыли. Полезным показатель PE может быть, если сравнивать его с РЕ другой компании или со среднерыночным значением. Тогда вы сможете оценить, насколько дела у компании идут хорошо.
    2. P/B (Price to Book Ratio, коэффициент цена/бухгалтерская стоимость) оценивает номинальную стоимость компании по отношению к реальной. То есть, индекс<1 может указывать, что акции продаются дешевле их реальной стоимости. Таким образом, данный мультипликатор может вам указать на выгодное предложение, но всё же стоит перепроверить дважды, не стоят ли за этим большие финансовые потери.
    3. EV/EBITDA (Enterprise Value to EBITDA, соотношение стоимости предприятия к EBITDA)один из самых полезных мультипликаторов, который помогает оценить стоимость компании независимо от её капитала. Он может быть особенно полезен при анализе компаний в рамках одной отрасли, например, промышленного производства. С помощью EV/EBITDA можно идентифицировать компании с точки зрения их пере- и недооценённости.

    Обращая внимание на все пункты, которые мы описали, Вы точно сможете прокачать свою способность анализировать компании на фондовом рынке и минимизировать вероятность попасть в ловушку стоимости.

    16 мая
  • Блог

    Предсказуемость индекса волатильности VIX

    Итак, продолжая серию постов про инвестиционные ловушки, поговорим про так называемый «индекс страха» и почему не стоит всегда ему доверять.


    Определение биржевого индекса

    Биржевой (фондовый) индекс - это индикатор, который отслеживает изменение стоимости ценных бумаг. Индексы обычно включают определенное количество акций, облигаций или других финансовых инструментов, выбранных по определенным критериям, например, отрасли, размеру компании или географическому расположению. Одним из таких индексов является S&P 500, который отслеживает стоимость активов 500 крупнейших компаний США. Подробнее про биржевые индексы мы расскажем в дальнейших постах. 


    Индекс волатильности 

    Данная группа индексов показывает, насколько сильно может колебаться стоимость активов в будущем. То есть, чем выше индекс волатильности, тем более непредсказуемы в будущем будут движения на фондовом рынке. Стоит отметить, что данный индекс отражает ожидания инвесторов относительно стоимости активов. Именно поэтому их его называют «индексом страха», страха инвесторов насчёт возможного повышения цены ценных бумаг. Это первый момент, на который стоит обращать внимание при работе с ними: не стоит воспринимать их как волшебный инструмент в инвестировании. Существует несколько основных индексов волатильности:

    1. VIX (Volatility Index): Наиболее известный индекс волатильности, который измеряет ожидаемую волатильность индекса S&P 500.
    2. VXN (Volatility Index for the Nasdaq 100): Индекс волатильности для индекса NASDAQ 100.
    3. VXD (Volatility Index for the Dow Jones Industrial Average): Индекс волатильности для индекса Dow Jones Industrial Average.


    Ловушка индекса волатильности VIX

    Многие считают, что VIX является точным показателем настроений на рынке: высокий VIX говорит о страхе, низкий - об оптимизме. На этом основано мнение, что VIX можно использовать для прогнозирования будущих движений рынка. Однако, есть несколько нюансов, о которых всегда стоит помнить инвесторам:

    1. В периоды высокой волатильности, когда индекс VIX высок, многие инвесторы покупают опционы на продажу (путы), ожидая дальнейшего снижения рынка. Однако, высокая волатильность может быстро исчезнуть, а цена опциона упасть, поскольку он теряет свою ценность
    2. Аналогично, в периоды низкой волатильности, когда VIX низок, многие инвесторы покупают опционы на покупку (колы), ожидая роста рынка. Но, VIX может резко вырасти, и опцион будет терять свою ценность.

    Можно сказать, что индекс волатильности VIX - это хороший инструмент для защиты от неожиданных колебаний фондового рынка, а также для выстраивания инвестиционных стратегий, однако стоит учитывать, что данный индекс достаточно непредсказуемый, поэтому стоит тщательно изучить механизм его функционирования.

    Для этого мы можем посоветовать несколько книг:

    • «The Volatility Edge» by David G. Aronson
    • «Options Trading: The Complete Guide to Understanding and Profiting from Options» by John C. Hull
    21 мая
  • Блог

    Чистая стоимость активов: в чем подвох?

    Перейдём к третьей части распространённых инвестиционных ловушек и поговорим про чистую стоимость активов или NAV (Net Asset Value).

    Для начала разберемся с тем, что такое чистая стоимость активов. Это показатель, отражающий реальную стоимость активов компании (недвижимость, оборудование, денежные средства, инвестиции и т.д) за исключением ее обязательств (кредиты, дебиторская задолженность, выплата зарплат сотрудникам).

    Итак, для чего же используется NAV?

    1. Анализ финансового положения: NAV может использоваться для анализа финансового положения компании и определения ее способности погашать задолженности.
    2. Сравнение компаний: NAV может быть использована для сравнения стоимости разных компаний в одной отрасли.
    3. Оценка стоимости компании: NAV может использоваться для оценки стоимости компаний в контексте инвестирования.

    Как раз данное применение показателя мы обсудим подробнее. Инвесторы часто обращают внимание на чистую стоимость активов компании, как на показатель ее стоимости и потенциала. Однако, NAV может быть обманчивой и несет в себе определенные риски.

    Ловушка NAV:

    Во-первых, этот показатель отражает только лишь балансовую стоимость активов компании, которая может не соответствовать их реальной рыночной стоимости. Инвесторы могут использовать NAV для оценки того, насколько компания недооценена или переоценена на рынке. Несмотря на это, простое сравнение чистой стоимости активов с текущей рыночной капитализацией компании может привести инвесторов к неправильным выводам.

    Во-вторых, инвесторы, увлеченные идеей недооцененных активов, могут покупать акции компании, не учитывая ее фундаментальные показатели. В результате этого процесса цена акций может быть недооценена по сравнению с чистой стоимостью активов, что приводит к привлекательной инвестиционной возможности. При этом, если компания не способна увеличивать прибыль или расти в будущем, то инвесторы могут оказаться в ловушке. То есть, ошибка инвесторов заключается в игнорировании будущих перспектив компании: NAV не учитывает этот показатель, рост или снижение прибыльности компании.

    В-третьих, значения составляющих NAV, то есть активов и обязательств, могут значительно разниться у разных источников. В частности, данная проблема касается долгов компании: NAV их не учитывает, что снижает реальную стоимость компании даже несмотря на высокое значение метрики.

    Для избежания инвестиционной ловушки, связанной с чистой стоимостью активов компании, следует проводить более глубокий анализ фундаментальных показателей компании, таких как ее потенциал для роста и прибыли, конкурентоспособность на рынке и управление, а также анализировать информацию из разных источников для принятия окончательного решения об инвестировании. Для этого мы можем посоветовать некоторые книги:

    • «Value Investing: Tools and Techniques for Picking Winning Stocks» by Bruce Greenwald
    • «Financial Statement Analysis» by Stephen Penman


    23 мая