Офисная недвижимость в Москве: где найти идеальное пространство для бизнеса
Всем известно, что Москва — это центр деловой жизни России. Здесь взращивают десятки и сотни бизнес-проектов, развиваются компании в отраслях от медицины до промышленности… И почти у каждой такой организации есть свой офис: по данным аналитиков Knight Frank, в 2024 году общий объем предложения офисных площадей в столице составил 21,3 млн кв. м. Также несмотря на стабильную популярность гибридного формата работы, который выбирают 43% компаний, рост спроса на офисные помещения остаётся стабильным.
В связи со стремительным ростом данного рынка появляется всё большее разнообразие вариантов будущих пространств для работы — от высокотехнологичных офисов в бизнес-центрах до уютных расслабленных коворкингов в тихих районах далеко от суеты в центре. Современные компании на своём примере демонстрируют, что концепт рабочего места выходит за рамки делового позиционирования и становится средой для нетворкинга и вдохновения.
Где искать офис в Москве?
Итак, обсудим лучшие места для аренды помещений для Вашего бизнеса. Центральный округпо-прежнему лидирует по престижу и ценам. Здесь сосредоточены главные бизнес-центры и офисы крупных корпораций. Согласно данным CBRE, средняя ставка аренды в ЦАО в I квартале 2024 года составила:
- 25 000-35 000 руб./кв.м/год за класс B+
- 35 000-45 000 руб./кв.м/год за класс А
При этом стоимость покупки офисных помещений в центре достигает 600 000-1 200 000 руб./кв.м.
А что насчёт амбассадора всех бизнес-центров и кварталов в России, Москвы-Сити? Место характеризуется стабильно высоким спросом — по информации JLL, заполняемость башен составляет 89%, а средняя арендная ставка держится на уровне 70 000 руб./кв.м/год. Интересно, что 23% арендаторов — это международные компании, сохранившие присутствие в России.
При этом южные и юго-западные районы предлагают более доступные варианты:
- Средние ставки аренды: 15 000-22 000 руб./кв.м/год
- Стоимость покупки: 250 000-400 000 руб./кв.м
Такие районы как, например, Нагатино и Ленинский проспект становятся более востребованы среди компаний, которые не хотят терять в качестве пространства для сотрудников и при этом сэкономить на аренде. По прогнозам Colliers, именно эти локации покажут наибольший рост спроса (+8-12%) в 2025 году.
А может в офисную недвижимость стоит инвестировать?
Не совсем привычное на первый взгляд решение, но да, многие рассматривают покупку офисных помещений для их последующей сдачи в аренду. Коммерческая недвижимость в столице остаётся по-прежнему ликвидной, которая при этом не проседает в спросе: аналитика CORE.XP транслирует, что доходность инвестиций в офисную недвижимость Москвы в 2023-2024 гг. составила:
- 7,5-9,5% годовых для объектов класса А
- 9-12% для качественных активов класса В
При этом средний срок окупаемости проектов — 8-11 лет.
Офисы в Москве являются достаточно выгодным решением как для инвесторов, так и для владельцев бизнеса. Идеальный офис — это не всегда про квадратные метры, это про представительность и дорогой ремонт, а может и про гибкие условия аренды и возможность быстро расширяться. Кто-то ищет тихий кабинет в спальном районе, а кому-то принципиально находиться в самом центре жизни. Всё зависит от Ваших желаний)
Читайте по теме
- Блог
Обзор застройщиков Москвы: 2 часть
5 сентябряПродолжаем серию постов про застройщиков и поговорим про второго по оборотам девелопера, ГК «Самолёт»: по данным за 2023 год, выручка составила 297,4 миллиарда рублей.
Немного о компании. Компания основана в 2012 году и занимается строительством многоквартирных домов в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленобласти. Сейчас в Москве у девелопера 20 реализованных проектов и более 40 находится на стадии строительства. Отличительной чертой квартир является не только отделка, но еще и доступный вариант с мебилировкой.
Поговорим про преимущества и недостатки компании.
- Очевидным преимуществом является проектирование комплексных застроек: то есть, все ЖК имеют наполненную инфраструктуру с детскими садами, школами, детскими площадками, коммерческими заведениями и многим другим. По сути, это проект мини-города, однако за ним стоят и свои недостатки.
- Недостатком является дорожная система. Внутри ЖК дороги хорошие, но, во-первых, на подъездах к ЖК они могут проселочными, что замедляет и затрудняет движение. А во-вторых, множество ЖК располагаются вблизи крупных дорожных магистралей, что создает дополнительную нагрузку на трафик движения и создаёт пробки.
- Однако, из предыдущего пункта вытекает преимущество! Всю связи с этой проблемой у жителей ЖК есть беспроблемный и быстрый доступ к общественному транспорту: автобусам, метро и электричкам.
- Ещё одним плюсом является безбарьерный доступ к объектам на всей территории жилых комплексов девелопера, так как преимущественно они ориентированы на семейное проживание.
- Несмотря на комфорт проживания, есть и недостаток: случаются задержки сроков сдачиквартир, а также некоторые покупатели отмечают недостаточную заинтересованность и квалификацию менеджеров компании
- Как плюс так же можно отметить наличие, помимо стандартных ипотечных программ, траншевой ипотеки и рассрочки для приобретения квартир, что расширяет финансовые возможности клиентов.
Далее поговорим про застройщика №3 в Москве, следите за выходом постов
- Блог
Обзор застройщиков Москвы: 1 часть
30 августаКак мы можем заметить, в последние несколько лет сильно ускорилась застройка в Москве и её пригородных районах. Застройка настолько массовая и плотная, что всё чаще встаёт вопрос о надлежащем качестве недвижимости.
Проанализируем крупнейших застройщиков Москвы и определим, на что следует обращать внимание при выборе квартир у одного из девелоперов.
Конечно, топ открывает ГК «ПИК», лидирующий по финансовым оборотам и объемам строительства застройщик в России: его доля на рынке жилищного строительства по данным на 2023 год составляет 29%. Застройщик ориентирован на массовость строительства, поэтому ключом к успеху девелопера является продажа квартир и коммерческих помещений по более выгодным ипотечным программам. Застройщик предоставляет 20 различных ипотечных программ на квартиры; для сравнения, ГК «Самолёт» предоставляет 6 ипотечных программ.
Немаловажно также отметить, что ГК «ПИК» - это компания полного цикла, от производства строительных материалов для собственной застройки до оформления ипотечных договоров. Соответственно, девелопер значительно экономит на аутсорсинге, что позволяет значительно наращивать темпы строительства, максимально минимизируя издержки своего производства.
Из вышеперечисленных аспектов следует, что, к сожалению, у компании замечен ярко выраженный эффект экономии на масштабах производства. Это значит, что при увеличении объема строительства начинает страдать его качество. Мы думаем, вы не раз слышали неоднозначные отзывы о «пиковской» недвижимости, поэтому предлагаем Вам проанализировать текущие недостатки многоквартирных домов девелопера:
- Основной недостаток, по мнению жильцов, это заводская отделка: низкокачественная обшивка оконных конструкций, быстро изнашиваемые смесители, низко качественные выходные и межкомнатные двери, неровная шпаклёвка стен. Также присутствуют некоторые дефекты планировки, например, стены могут стоять, не образуя угол в 90°, что ставит под вопрос установку ванны, кухни и габаритной мебели типа шкафов, холодильников, кроватей, комодов и так далее
- Новостройки этого девелопера - это классические панельные дома с монолитным каркасом. Жильцы в таких домах неотвратимо сталкиваются с проблемами звуко- и теплоизоляции
- Непродуманная проектировка общедомовых помещений. Если посмотреть на планы различных ЖК застройщика, можно заметить недочёты, касающиеся практичности расположения входных дверей в квартиры, размещения лестниц, дверей на лестничную клетку и лифтов в контексте планов эвакуации. Например, в ЖК Измайловский лес путь эвакуации проходит через лифтовой холл, что имеет место быть лишь при соответствии требованиям, предъявляемым к противопожарным преградам
- Нередки просрочки на ~2 месяца по выдаче квартир
Однако нельзя отрицать и очевидные плюсы застройщика, на которые, в преимуществе, и обращают внимание покупатели:
- Главным плюсом застройщика, конечно, являются рекордно низкие цены на жильё и широкий спектр ипотечных программ. С учётом этих факторов квартиры девелопера можно назвать самыми доступными для населения
- В каждом ЖК продумана инфраструктура: аккуратные тропинки с зелёными зонами, есть детские площадки, на первых этажах новостроек расположены торговые зоны и различные коммерческие площадки, что благоприятствует комфортному проживанию жильцов ЖК
Какой вывод можно сделать на основе плюсов и минусов застройщика? Безусловно, из-за массовости застройки и доступности жилья выбор покупателей будет приоритетно направлен на приобретение квартир именно у ГК «ПИК», однако мы своим читателям тщательно изучить существующие отзывы жильцов и рейтинги жилых комплексов девелопера, чтобы принять окончательное решение о приобретении жилья.
Продолжение в следующих частях)
- Блог
Подборка книг про инвестиции в недвижимость
26 августаИтак, во многих постах мы упоминали, что для приумножения капитала стоит изучить тему инвестиций в недвижимость. В этот раз мы подготовили для вас подборку книг, как российских, так и зарубежных авторов, которые помогут углубиться в тему и заходить в нишу более уверенно.
«Инвестиции в недвижимость от А до Я», Андрей Нальгин
Книга полезна и тем, кто собирается инвестировать в недвижимость, и тем, кто планирует её покупать. Автор даёт множество полезных советов, делится опытом касательно многих нюансов проведения сделок, от поиска покупателя до успешного проведения переговоров.
«Продавец недвижимости», Максим Левченко
В этой книге автор рассказал о своем пути от стажера до лидера продаж в сфере недвижимости с рекордом в 27 сделок. Книгу так же называют «учебником для риелторов», так как в ней представлено доступное для каждого руководство по продажам недвижимости
«Как заработать первый миллион на недвижимости», Мария Кузнецова
Книга отражает практическое руководство по инвестированию в недвижимость и наполнена яркими примерами. Как и в предыдущем пункте, автор - человек, прошедший всё на собственном опыте именно на российском рынке, что делает информацию и практические советы еще более актуальными в наших реалиях.
«Как инвестировать в недвижимость: полное руководство для начинающих», Брандон Тернер и Джошуа Доркин
Данная книга предлагает эффективные стратегии по продаже, перепродаже и аренде недвижимости. Она наполнена яркими примерами, изложена простым языком и включает в себя множество аспектов для анализа рынка, благодаря которым гораздо проще начать инвестировать в этой нише
«Азбука инвестирования в недвижимость», Кен Макэлрой
Книга входит в топы лучших изданий про инвестиции в недвижимость, так как в ней особое внимание уделено нюансам и подробному описанию рынка и его особенностей. Это поможет нарастить Вашу экспертность в сфере оценки доходности инвестиций и анализа потенциальных объектов для инвестирования.
Все эти книги точно внесут вклад в ваше профессиональное развитие в сфере и сберегут Вам нервы, силы и деньги, ведь Вы будете иметь гораздо более четкое представление об этом чудесном мире инвестиций в квадратные метры.
- Блог
Основные термины в инвестициях для новичков
22 августаИнвестирование может показаться сложным и запутанным на первый взгляд, однако понимание основных терминов значительно облегчит путь в этой сфере. Давайте разберем несколько ключевых понятий с примерами и статистическими данными.
1. Акции
Акции представляют собой долевые ценные бумаги, которые дают право на долю в компании.
Например: если вы купили 10 акций компании X, которая имеет 1000 акций в обращении, вы владеете 1% этой компании.
На данный момент на российской фондовой бирже открыто более 30 млн. счетов, это ~19% населения России. Однако из них только 13% являются активными участниками торгов.
2. Облигации
Облигации — это долговые ценные бумаги, которые выпускаются компаниями или государством для привлечения капитала. При покупке облигации вы фактически даете взаймы эмитенту.
Например: если вы купили облигацию на сумму 1000 рублей с процентной ставкой 5%, то через год Вы получите 50 рублей в виде процентов.
По данным Bloomberg, в 2021 году объем глобального рынка облигаций составил более 130 триллионов долларов.
3. Дивиденды
Дивиденды — это часть прибыли компании, распределяемая между акционерами.
Например: компания Х объявляет дивиденды в размере 2 долларов на акцию. Если у вас есть 50 акций, вы получите 100 долларов.
По данным МосБиржи, средний дивидендный доход россиян составляет 6,5-7,6%.
4. Портфель
Инвестиционный портфель — это совокупность активов (акций, облигаций и других инструментов), которыми владеет инвестор.
Например: Ваш портфель может состоять из 60% акций и 40% облигаций
Согласно исследованиям Morningstar, хорошо диверсифицированный портфель в потенциале может увеличить доход на ~20%.
5. Диверсификация
Диверсификация — это стратегия распределения инвестиций по различным активам для снижения рисков.
Например, вместо того чтобы инвестировать все средства в одну компанию, вы можете распределить их между акциями разных компаний и облигациями.
Исследования показывают, что диверсифицированный портфель может снизить риск потерь до 30%.
6. Риск и доходность
Риск — это вероятность потери части или всей инвестиции; доходность — это прибыль от инвестиций. Инвестиции в акции могут принести высокую доходность, но и риск потерь выше. В то же время облигации обычно более стабильны, но и доходность ниже.
Например, среднегодовая доходность российского фондового рынка составляет 15%.
Понимание этих основных терминов — первый шаг к успешному инвестированию. Начните с небольших сумм и постепенно увеличивайте свои инвестиции по мере накопления опыта. Для успеха в этом деле нужно не забывать анализировать рынок и следить за ключевыми тенденциями.