Журнал AN.RU

• 

  Обзор застройщиков Москвы: 2 часть

  Продолжаем серию постов про застройщиков и поговорим про второго по оборотам девелопера, ГК «Самолёт»: по данным за 2023 год, выручка составила 297,4 миллиарда рублей.

  Немного о компании. Компания основана в 2012 году и занимается строительством многоквартирных домов в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленобласти. Сейчас в Москве у девелопера 20 реализованных проектов и более 40 находится на стадии строительства. Отличительной чертой квартир является не только отделка, но еще и доступный вариант с мебилировкой.

  Поговорим про преимущества и недостатки компании.

  1. Очевидным преимуществом является проектирование комплексных застроек: то есть, все ЖК имеют наполненную инфраструктуру с детскими садами, школами, детскими площадками, коммерческими заведениями и многим другим. По сути, это проект мини-города, однако за ним стоят и свои недостатки.
  2. Недостатком является дорожная система. Внутри ЖК дороги хорошие, но, во-первых, на подъездах к ЖК они могут проселочными, что замедляет и затрудняет движение. А во-вторых, множество ЖК располагаются вблизи крупных дорожных магистралей, что создает дополнительную нагрузку на трафик движения и создаёт пробки.
  3. Однако, из предыдущего пункта вытекает преимущество! Всю связи с этой проблемой у жителей ЖК есть беспроблемный и быстрый доступ к общественному транспорту: автобусам, метро и электричкам.
  4. Ещё одним плюсом является безбарьерный доступ к объектам на всей территории жилых комплексов девелопера, так как преимущественно они ориентированы на семейное проживание.
  5. Несмотря на комфорт проживания, есть и недостаток: случаются задержки сроков сдачиквартир, а также некоторые покупатели отмечают недостаточную заинтересованность и квалификацию менеджеров компании
  6. Как плюс так же можно отметить наличие, помимо стандартных ипотечных программ, траншевой ипотеки и рассрочки для приобретения квартир, что расширяет финансовые возможности клиентов.

  Далее поговорим про застройщика №3 в Москве, следите за выходом постов

  5 сентября

• Обзор застройщиков Москвы: 1 часть

  Как мы можем заметить, в последние несколько лет сильно ускорилась застройка в Москве и её пригородных районах. Застройка настолько массовая и плотная, что всё чаще встаёт вопрос о надлежащем качестве недвижимости.

  Проанализируем крупнейших застройщиков Москвы и определим, на что следует обращать внимание при выборе квартир у одного из девелоперов.

  Конечно, топ открывает ГК «ПИК», лидирующий по финансовым оборотам и объемам строительства застройщик в России: его доля на рынке жилищного строительства по данным на 2023 год составляет 29%. Застройщик ориентирован на массовость строительства, поэтому ключом к успеху девелопера является продажа квартир и коммерческих помещений по более выгодным ипотечным программам. Застройщик предоставляет 20 различных ипотечных программ на квартиры; для сравнения, ГК «Самолёт» предоставляет 6 ипотечных программ.

  Немаловажно также отметить, что ГК «ПИК» - это компания полного цикла, от производства строительных материалов для собственной застройки до оформления ипотечных договоров. Соответственно, девелопер значительно экономит на аутсорсинге, что позволяет значительно наращивать темпы строительства, максимально минимизируя издержки своего производства.

  Из вышеперечисленных аспектов следует, что, к сожалению, у компании замечен ярко выраженный эффект экономии на масштабах производства. Это значит, что при увеличении объема строительства начинает страдать его качество. Мы думаем, вы не раз слышали неоднозначные отзывы о «пиковской» недвижимости, поэтому предлагаем Вам проанализировать текущие недостатки многоквартирных домов девелопера:

  1. Основной недостаток, по мнению жильцов, это заводская отделка: низкокачественная обшивка оконных конструкций, быстро изнашиваемые смесители, низко качественные выходные и межкомнатные двери, неровная шпаклёвка стен. Также присутствуют некоторые дефекты планировки, например, стены могут стоять, не образуя угол в 90°, что ставит под вопрос установку ванны, кухни и габаритной мебели типа шкафов, холодильников, кроватей, комодов и так далее
  2. Новостройки этого девелопера - это классические панельные дома с монолитным каркасом. Жильцы в таких домах неотвратимо сталкиваются с проблемами звуко- и теплоизоляции
  3. Непродуманная проектировка общедомовых помещений. Если посмотреть на планы различных ЖК застройщика, можно заметить недочёты, касающиеся практичности расположения входных дверей в квартиры, размещения лестниц, дверей на лестничную клетку и лифтов в контексте планов эвакуации. Например, в ЖК Измайловский лес путь эвакуации проходит через лифтовой холл, что имеет место быть лишь при соответствии требованиям, предъявляемым к противопожарным преградам
  4. Нередки просрочки на ~2 месяца по выдаче квартир

  Однако нельзя отрицать и очевидные плюсы застройщика, на которые, в преимуществе, и обращают внимание покупатели:

  1. Главным плюсом застройщика, конечно, являются рекордно низкие цены на жильё и широкий спектр ипотечных программ. С учётом этих факторов квартиры девелопера можно назвать самыми доступными для населения
  2. В каждом ЖК продумана инфраструктура: аккуратные тропинки с зелёными зонами, есть детские площадки, на первых этажах новостроек расположены торговые зоны и различные коммерческие площадки, что благоприятствует комфортному проживанию жильцов ЖК

  Какой вывод можно сделать на основе плюсов и минусов застройщика? Безусловно, из-за массовости застройки и доступности жилья выбор покупателей будет приоритетно направлен на приобретение квартир именно у ГК «ПИК», однако мы своим читателям тщательно изучить существующие отзывы жильцов и рейтинги жилых комплексов девелопера, чтобы принять окончательное решение о приобретении жилья.

  Продолжение в следующих частях)

  30 августа

• Подборка книг про инвестиции в недвижимость

  Итак, во многих постах мы упоминали, что для приумножения капитала стоит изучить тему инвестиций в недвижимость. В этот раз мы подготовили для вас подборку книг, как российских, так и зарубежных авторов, которые помогут углубиться в тему и заходить в нишу более уверенно.

  1. «Инвестиции в недвижимость от А до Я», Андрей Нальгин

     Книга полезна и тем, кто собирается инвестировать в недвижимость, и тем, кто планирует её покупать. Автор даёт множество полезных советов, делится опытом касательно многих нюансов проведения сделок, от поиска покупателя до успешного проведения переговоров.

  2. «Продавец недвижимости», Максим Левченко

     В этой книге автор рассказал о своем пути от стажера до лидера продаж в сфере недвижимости с рекордом в 27 сделок. Книгу так же называют «учебником для риелторов», так как в ней представлено доступное для каждого руководство по продажам недвижимости

  3. «Как заработать первый миллион на недвижимости», Мария Кузнецова

     Книга отражает практическое руководство по инвестированию в недвижимость и наполнена яркими примерами. Как и в предыдущем пункте, автор - человек, прошедший всё на собственном опыте именно на российском рынке, что делает информацию и практические советы еще более актуальными в наших реалиях.

  4. «Как инвестировать в недвижимость: полное руководство для начинающих», Брандон Тернер и Джошуа Доркин

     Данная книга предлагает эффективные стратегии по продаже, перепродаже и аренде недвижимости. Она наполнена яркими примерами, изложена простым языком и включает в себя множество аспектов для анализа рынка, благодаря которым гораздо проще начать инвестировать в этой нише

  5. «Азбука инвестирования в недвижимость», Кен Макэлрой

     Книга входит в топы лучших изданий про инвестиции в недвижимость, так как в ней особое внимание уделено нюансам и подробному описанию рынка и его особенностей. Это поможет нарастить Вашу экспертность в сфере оценки доходности инвестиций и анализа потенциальных объектов для инвестирования.

  Все эти книги точно внесут вклад в ваше профессиональное развитие в сфере и сберегут Вам нервы, силы и деньги, ведь Вы будете иметь гораздо более четкое представление об этом чудесном мире инвестиций в квадратные метры.

  26 августа

• Основные термины в инвестициях для новичков

  Инвестирование может показаться сложным и запутанным на первый взгляд, однако понимание основных терминов значительно облегчит путь в этой сфере. Давайте разберем несколько ключевых понятий с примерами и статистическими данными.

  1. Акции

  Акции представляют собой долевые ценные бумаги, которые дают право на долю в компании.

  Например: если вы купили 10 акций компании X, которая имеет 1000 акций в обращении, вы владеете 1% этой компании.

  На данный момент на российской фондовой бирже открыто более 30 млн. счетов, это ~19% населения России. Однако из них только 13% являются активными участниками торгов.

  2. Облигации

  Облигации — это долговые ценные бумаги, которые выпускаются компаниями или государством для привлечения капитала. При покупке облигации вы фактически даете взаймы эмитенту.

  Например: если вы купили облигацию на сумму 1000 рублей с процентной ставкой 5%, то через год Вы получите 50 рублей в виде процентов.

  По данным Bloomberg, в 2021 году объем глобального рынка облигаций составил более 130 триллионов долларов.

  3. Дивиденды

  Дивиденды — это часть прибыли компании, распределяемая между акционерами.

  Например: компания Х объявляет дивиденды в размере 2 долларов на акцию. Если у вас есть 50 акций, вы получите 100 долларов.

  По данным МосБиржи, средний дивидендный доход россиян составляет 6,5-7,6%.

  4. Портфель

  Инвестиционный портфель — это совокупность активов (акций, облигаций и других инструментов), которыми владеет инвестор.

  Например: Ваш портфель может состоять из 60% акций и 40% облигаций

  Согласно исследованиям Morningstar, хорошо диверсифицированный портфель в потенциале может увеличить доход на ~20%.

  5. Диверсификация

  Диверсификация — это стратегия распределения инвестиций по различным активам для снижения рисков.

  Например, вместо того чтобы инвестировать все средства в одну компанию, вы можете распределить их между акциями разных компаний и облигациями.

  Исследования показывают, что диверсифицированный портфель может снизить риск потерь до 30%.

  6. Риск и доходность

  Риск — это вероятность потери части или всей инвестиции; доходность — это прибыль от инвестиций. Инвестиции в акции могут принести высокую доходность, но и риск потерь выше. В то же время облигации обычно более стабильны, но и доходность ниже.

  Например, среднегодовая доходность российского фондового рынка составляет 15%.

  Понимание этих основных терминов — первый шаг к успешному инвестированию. Начните с небольших сумм и постепенно увеличивайте свои инвестиции по мере накопления опыта. Для успеха в этом деле нужно не забывать анализировать рынок и следить за ключевыми тенденциями.

  22 августа

• Актуальные новости рынка недвижимости

  Несколько последних новостей, повлиявших на экономику страны и перераспределение доходов оказали значительное влияние на московский рынок недвижимости. Предлагаем сегодня обсудить эти колебания и понять, с чем они связаны.

  1. Доля ипотечных сделок в июле на жильё бизнес-класса упала на 81% по сравнению с июнем. Конечно, это связано с повышением ключевой ставки с 16% до 18% и отменой большинства программ льготной ипотеки. Также зам председателя ЦБ Алексей Заботкин сообщил о том, что в сентябре-октябре ключевая ставка может и вовсе подняться до 20%, в связи с чем оформить ипотеку без значительной переплаты теперь становится менее, чем реально.
  2. Около трети частных домов для продажи в Москве и Московской области нуждаются в ремонте. Происходит это из-за снижения возможности взять кредит на завершение строительства, по причине чего процент таких «недостроенных» домов будет только расти в видимой перспективе.

  3. Первый этап программы реновации завершен в 47 районах Москвы. Немного цифр:

     5176 домов включено в программу реновации

     1 миллиону человек предоставлено новое жилье

     148 тыс. человек уже переселились в новые дома

  4. В жилых домах хотят полностью запретить размещение хостелов. В 2019 году уже был принят такой законопроект, однако на данный момент идёт речь о полном запрещениииспользования нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов с отдельным входом с улицы. Это связано с жалобами жильцов на шум и некомфортные условия проживания, а также с нагрузкой на коммунальные системы домов.
  5. Небольшая статистика о съеме жилья. Все заметили, что долгосрочный съем квартир заметно вырос в июле по сравнению с июнем. Спрос на аренду возрос на 20%, предложение, в свою очередь, сократилось на 20%, а стоимость аренды выросла на~5%. На 1 арендодателя приходится примерно 9 арендаторов. О причинах этого мы говорили в первом пункте, и, к сожалению, дальнейшие прогнозы статистики по съему жилья весьма неутешительны

  Рынок недвижимости меняется, поэтому мы можем посоветовать тщательно изучить тему инвестирования в недвижимость, чтобы приумножить свой капитал в сложившейся экономической ситуации в России.

  19 августа